Zakup mieszkania lub domu od dewelopera to jedna z najważniejszych decyzji życiowych. Kluczowym elementem tego procesu jest umowa deweloperska, która reguluje prawa i obowiązki zarówno dewelopera, jak i nabywcy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, co zapewnia bezpieczeństwo i transparentność transakcji.

Czym jest umowa deweloperska i kiedy się ją zawiera?

Umowa deweloperska to umowa zawierana pomiędzy deweloperem a nabywcą, na mocy której deweloper zobowiązuje się do:

• wybudowania budynku lub wyodrębnienia lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• a następnie przeniesienia prawa własności na nabywcę po zakończeniu inwestycji.

Nabywca natomiast zobowiązuje się do zapłaty ustalonej ceny, zwykle według określonego harmonogramu.

Zasady zawierania umów deweloperskich reguluje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Dlaczego umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego?

Forma aktu notarialnego:

• jest wymagana przez prawo,
• chroni interesy obu stron,
• umożliwia wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej,
• pozwala notariuszowi zweryfikować zgodność umowy z przepisami oraz wyjaśnić jej skutki prawne.

Notariusz czuwa nad tym, aby treść umowy była zgodna z ustawą oraz aby strony miały pełną świadomość wynikających z niej praw i obowiązków.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Prawidłowo sporządzona umowa deweloperska zawiera m.in.:

• dokładne oznaczenie stron umowy,
• cenę nabywanej nieruchomości oraz zasady jej zapłaty,
• szczegółowy opis nieruchomości (lokalu lub domu), w tym powierzchnię, układ pomieszczeń i standard wykończenia,
• termin zakończenia inwestycji i przeniesienia własności,
• informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym,
• zasady odbioru nieruchomości i zgłaszania ewentualnych wad,
• warunki odstąpienia od umowy oraz odpowiedzialność stron.

Integralną częścią umowy jest prospekt informacyjny, który deweloper ma obowiązek przekazać nabywcy przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Czy zawarcie umowy deweloperskiej jest obowiązkowe?

Tak. Jeżeli nabywca kupuje lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny przed zakończeniem budowy, zawarcie umowy deweloperskiej jest obowiązkowe. Jej celem jest ochrona nabywcy oraz zapewnienie jasnych zasad realizacji inwestycji.

Jak wygląda podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza?

Procedura zawarcia umowy deweloperskiej przebiega zazwyczaj w następujący sposób:

1. Termin podpisania aktu notarialnego ustalany jest przez dewelopera, który przekazuje nabywcom informację o dacie i miejscu czynności. Deweloper dostarcza do kancelarii notarialnej komplet wymaganych dokumentów niezbędnych do sporządzenia umowy.
2. Notariusz przygotowuje projekt aktu notarialnego.
3. Treść umowy jest odczytywana i szczegółowo omawiana.
4. Strony podpisują akt notarialny.
5. Każda ze stron otrzymuje wypis aktu notarialnego.

Koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy deweloperskiej ponoszone są po połowie przez dewelopera i nabywcę, o ile strony nie ustalą inaczej.

Jakie dokumenty przedstawia deweloper?

Przed zawarciem umowy deweloperskiej deweloper powinien przedstawić m.in.:

• prospekt informacyjny inwestycji,
• pozwolenie na budowę,
• wypis z księgi wieczystej nieruchomości,
• dokumenty potwierdzające tytuł prawny do gruntu.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto zwrócić szczególną uwagę na:

• termin zakończenia inwestycji,
• termin i procedura odbioru nieruchomości, w tym zasady zgłaszania wad,
• termin zawarcia umowy przeniesienia własności,
• harmonogram i sposób płatności,
• odpowiedzialność stron za opóźnienia oraz zasady naliczania kar umownych,
• możliwość zmiany ceny (np. w przypadku zmiany stawki VAT).

W razie wątpliwości notariusz wyjaśnia znaczenie poszczególnych zapisów oraz ich konsekwencje prawne.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – czym się różnią?

Umowa deweloperska nie jest tym samym co umowa przedwstępna.

• Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania nieruchomości i przeniesienia jej własności na nabywcę.
• Umowa przedwstępna zobowiązuje strony jedynie do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej.

Co istotne – tylko umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W praktyce, przed jej podpisaniem często zawiera się także umowę rezerwacyjną.

Co daje nabywcy umowa deweloperska?

Umowa deweloperska została skonstruowana w taki sposób, aby maksymalnie zabezpieczyć interesy nabywcy na każdym etapie realizacji inwestycji – od momentu zawarcia umowy aż do przeniesienia własności lokalu.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Środki wpłacane przez nabywcę nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, lecz są gromadzone na indywidualnym mieszkaniowym rachunku powierniczym prowadzonym dla danego nabywcy przez bank. Wypłata środków deweloperowi następuje etapami, zgodnie z harmonogramem realizacji inwestycji oraz po potwierdzeniu postępu prac. Rozwiązanie to znacząco ogranicza ryzyko utraty środków w przypadku problemów finansowych dewelopera.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej

Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego umożliwia wpis roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis ten:

• zabezpiecza interesy nabywcy wobec osób trzecich,
• powoduje, że ewentualna sprzedaż nieruchomości innemu podmiotowi nie narusza praw nabywcy,
• zwiększa pewność obrotu prawnego.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Dodatkowym mechanizmem ochronnym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, finansowany ze składek odprowadzanych przez deweloperów. Fundusz ten zapewnia nabywcy zwrot wpłaconych środków w sytuacjach przewidzianych ustawą, m.in. w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Co dzieje się po zawarciu umowy deweloperskiej? Przeniesienie własności

Zawarcie umowy deweloperskiej nie oznacza jeszcze nabycia własności lokalu. Jest to etap poprzedzający zawarcie umowy przeniesienia własności, która następuje po zakończeniu inwestycji i spełnieniu warunków określonych w umowie deweloperskiej.

Umowa przeniesienia własności zawierana jest również w formie aktu notarialnego. Jej treść jest w dużej mierze zapowiedziana już w umowie deweloperskiej i obejmuje w szczególności:

• przeniesienie prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę,
• określenie udziału w nieruchomości wspólnej oraz zasad korzystania z części wspólnych,
• potwierdzenie rozliczenia ceny nabycia.

Częstym elementem umowy przenoszącej własność jest pełnomocnictwo udzielane deweloperowi lub innym podmiotom, niezbędne do prawidłowego zakończenia procesu inwestycyjnego. Mogą one dotyczyć w szczególności ustanawiania służebności przesyłu na rzecz podmiotów zajmujących się dostawą mediów, zawierania umów określających sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, a także podejmowania innych czynności prawnych koniecznych do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości.

Możliwości zakończenia umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska nie zawsze kończy się zawarciem umowy przeniesienia własności. Przepisy oraz postanowienia umowne przewidują kilka sposobów jej zakończenia.

Cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej

Nabywca może przenieść prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej na osobę trzecią (tzw. cesja), o ile umowa deweloperska nie wyłącza takiej możliwości lub nie uzależnia jej od zgody dewelopera. Cesja najczęściej wymaga:

• zgody dewelopera,
• zachowania formy aktu notarialnego,
• rozliczenia dotychczas dokonanych wpłat.

W wyniku cesji nowy nabywca wstępuje w miejsce dotychczasowego i przejmuje wszystkie wynikające z umowy prawa i obowiązki.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Zarówno nabywca, jak i deweloper mogą skorzystać z prawa odstąpienia od umowy w przypadkach przewidzianych:

• w ustawie,
• w treści samej umowy deweloperskiej.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Umowa deweloperska może zostać również rozwiązana za zgodnym porozumieniem dewelopera i nabywcy. W takim przypadku strony samodzielnie ustalają warunki zakończenia współpracy, w szczególności termin i sposób zwrotu wpłaconych środków oraz rozliczenie kosztów poniesionych przez strony. Porozumienie o rozwiązaniu umowy deweloperskiej, podobnie jak sama umowa, wymaga formy aktu notarialnego.



FAQ – Najczęściej zadawane pytania dotyczące umowy deweloperskiej

Czy umowa deweloperska musi być zawarta u notariusza?

Tak. Zgodnie z przepisami umowa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego. Brak tej formy powoduje jej nieważność.

Czy po podpisaniu umowy deweloperskiej jestem właścicielem mieszkania?

Nie. Własność lokalu nabywa się dopiero z chwilą zawarcia umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego.

Czy umowa deweloperska chroni pieniądze nabywcy?

Tak. Środki wpłacane przez nabywcę są gromadzone na indywidualnym mieszkaniowym rachunku powierniczym oraz objęte ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Tak, w przypadkach przewidzianych w ustawie lub w samej umowie deweloperskiej.
Czy umowa deweloperska podlega wpisowi do księgi wieczystej?

Tak. Na podstawie umowy deweloperskiej zawartej w formie aktu notarialnego możliwy jest wpis roszczenia nabywcy o przeniesienie własności lokalu do księgi wieczystej nieruchomości, co stanowi istotne zabezpieczenie jego praw.

Czy umowę deweloperską można zmienić po jej podpisaniu?

Tak, jednak zmiana umowy deweloperskiej wymaga zgody obu stron i – podobnie jak sama umowa – musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego.

Czy możliwe jest przeniesienie praw z umowy deweloperskiej na inną osobę?

Tak. Nabywca może przenieść prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej na osobę trzecią (cesja), o ile umowa deweloperska na to pozwala lub deweloper wyrazi na to zgodę. Cesja wymaga formy aktu notarialnego.

Kto ponosi koszty zawarcia umowy deweloperskiej?

Co do zasady koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy deweloperskiej ponoszone są po połowie przez dewelopera i nabywcę, chyba że strony postanowią inaczej. Zawarcie umowy deweloperskiej to jeden z kluczowych etapów procesu nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym, wymagający zachowania szczególnej staranności oraz formy aktu notarialnego. Nasza kancelaria notarialna w Płocku sporządza umowy deweloperskie oraz umowy przeniesienia własności, zapewniając zgodność treści czynności z obowiązującymi przepisami prawa oraz wyjaśnienie stronom ich skutków prawnych.  Czynności notarialne związane z umowami deweloperskimi wykonywane są przez notariusza w Płocku po dostarczeniu przez dewelopera kompletu wymaganych dokumentów.