Umowa sprzedaży
Sprzedaż jest umową dwustronnie zobowiązującą, która polega na tym, że Sprzedający przekazuje rzecz Kupującemu, a Kupujący płaci za nią określoną kwotę. Strony ustalają warunki umowy sprzedaży, w tym cenę, termin zapłaty i wydania lokalu. Akt notarialny może poprzedzać umowa przedwstępna zawarta pomiędzy Kupującym i Sprzedającym.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (SWPL) to ograniczone prawo rzeczowe, umożliwiające korzystanie z lokalu spółdzielczego i rozporządzanie nim – np. sprzedaż, darowiznę, zapis w testamencie, wynajem czy obciążenie hipoteką. Na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie można jednak ustanawiać służebności. Do korzystania z lokalu nie jest potrzebna zgoda spółdzielni, natomiast każda zmiana jego przeznaczenia (np. na lokal użytkowy) wymaga akceptacji spółdzielni. Spółdzielnia odpowiada za zarządzanie budynkiem i utrzymanie części wspólnych, co zapewnia mieszkańcom sprawną administrację i opiekę nad nieruchomością. SWPL może mieć założoną księgę wieczystą, co ułatwia obrót prawem i zaciąganie kredytów, ale nie jest to obowiązkowe.
Wymagane dokumenty
- Dokumenty tożsamości stron – dowód osobisty lub paszport,
- Tytuł nabycia – np. wypis aktu notarialnego (umowa sprzedaży, darowizny), prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub umowa ze spółdzielnią,
- Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu oraz o braku zaległości w opłatach za lokal – ważne 30 dni,
-
Zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności na mocy postanowienia sądowego wydanego po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- Świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu,
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu – wydawane przez Urząd Miasta lub Gminy,
- Umowa majątkowa małżeńska – jeśli obowiązuje rozdzielność majątkowa,
- Dokumenty kredytowe – jeżeli Kupujący finansują zakup kredytem: umowa kredytowa oraz oświadczenie banku o poparciu hipoteki,
-
Umowa przedwstępna – jeśli była zawierana między stronami, a w przypadku jej braku następujące informacje:
- cena sprzedaży,
- sposób i termin zapłaty, w tym numer konta Sprzedającego,
- termin wydania lokalu.
W wyjątkowych sytuacjach mogą być potrzebne również inne dokumenty niż wymienione powyżej.
Podatek
Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu notariusz jest zobowiązany do obliczenia, pobrania i przekazania do właściwego Urzędu Skarbowego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zawarcie umowy przed notariuszem jest uzależnione od uiszczenia podatku – można go wpłacić przelewem na rachunek kancelarii przed dokonaniem czynności lub gotówką w kancelarii w dniu podpisania aktu.
Stawki podatku określa ustawa z dnia 9 września 2000 r. o PCC. Zwykle podatek wynosi 2% wartości rynkowej lokalu, wskazanej przez strony w umowie. W przypadku zakupu finansowanego kredytem pobierany jest również podatek od ustanowienia hipoteki, zazwyczaj w wysokości 19 zł.
Na podstawie przepisów powołanej wyżej ustawy możliwe jest zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym. Zwolnienie to przysługuje osobie fizycznej, która w dniu zawarcia umowy sprzedaży nie posiada i nie posiadała wcześniej prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z wyjątkiem udziałów nabytych w drodze dziedziczenia, jeżeli udział ten nie przekraczał 50%.
Opłaty sądowe
Notariusz zobowiązany jest pobrać opłatę sądową od wniosku o wpis w księdze wieczystej i przekazać ją na rachunek właściwego sądu rejonowego, co jest warunkiem dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Wysokość opłat określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Najczęściej pobierane opłaty wynoszą:
- 200 zł – za wpis prawa do lokalu,
- 200 zł – za wpis hipoteki.
W określonych sytuacjach mogą być pobrane dodatkowe opłaty:
- 100 zł – za założenie księgi wieczystej,
- 75 zł lub 100 zł – za wykreślenie prawa.
Wynagrodzenie notariusza
Notariuszowi za dokonanie czynności notarialnych przysługuje wynagrodzenie, nazywane zwyczajowo taksą notarialną, obliczane zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna powiększana jest o należny podatek od towarów i usług (23%).
Konkretną wysokość taksy notarialnej notariusz ustala ze stronami czynności.