Sprzedaż działki niezabudowanej bądź zabudowanej

Umowa sprzedaży

Sprzedaż jest umową dwustronnie zobowiązującą, która polega na tym, że Sprzedający przekazuje rzecz Kupującemu, a Kupujący płaci za nią określoną kwotę. Strony ustalają warunki umowy sprzedaży, w tym cenę, termin zapłaty i wydania lokalu. Akt notarialny może poprzedzać umowa przedwstępna zawarta pomiędzy Kupującym i Sprzedającym.

Nieruchomość gruntowa

Nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemi stanowiąca odrębny przedmiot własności. Może obejmować jedną działkę gruntu lub kilka działek ewidencyjnych. Nieruchomość gruntowa może mieć charakter zabudowany lub niezabudowany. W przypadku nieruchomości zabudowanej mogą na niej znajdować się budynki mieszkalne lub niemieszkalne, jeden obiekt lub kilka.

Wymagane dokumenty:

• Dokumenty tożsamości stron – dowód osobisty lub paszport,
• Tytuł nabycia – np. wypis aktu notarialnego (umowa sprzedaży, darowizny), prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia,
• Zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności na mocy postanowienia sądowego wydanego po dniu 01 stycznia 2007 roku,
• Wypis z rejestru gruntów i budynków – wydawane przez Starostwo bądź Urząd Miasta,
• Wyrys z mapy ewidencyjnej – w przypadku, gdy sprzedawaną działkę należy wydzielić z księgi wieczystej i założyć dla niej nową księgę wieczystą,
• Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – wydawane przez Urząd Gminy,
• Zaświadczenie o rewitalizacji i Specjalnej Strefie Rewitalizacji – wydawane przez Urząd Gminy; jeżeli nieruchomość położona jest na terenie Płocka bądź Warszawy, powyższe zaświadczenie nie jest wymagane, ponieważ wszelkie potrzebne informacje są udostępnione na stronie internetowej Urzędu Miasta Płock bądź Urzędu m.st. Warszawy,
• Zaświadczenie o lasach – zaświadczenie stwierdzające czy nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu lub decyzją określającą zadania w zakresie gospodarki leśnej w rozumieniu ustawy o lasach wydawane przez Starostwo bądź Urząd Miasta,
• Zaświadczenie o braku zaległości w podatkach – na życzenie Kupującego, wydawane przez Urząd Gminy,
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w budynku – w przypadku zabudowanej nieruchomości, wydawane przez Urząd Miasta lub Gminy,
• Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku – w przypadku zabudowanej nieruchomości,
• Umowa majątkowa małżeńska – jeśli obowiązuje rozdzielność majątkowa,
• Dokumenty kredytowe – jeżeli Kupujący finansują zakup kredytem: umowa kredytowa oraz oświadczenie banku o poparciu hipoteki,
• Umowa przedwstępna – jeśli była zawierana między stronami, a w przypadku jej braku następujące informacje:
  • cena sprzedaży,
  • sposób i termin zapłaty, w tym numer konta Sprzedającego,
  • termin wydania nieruchomości.

W wyjątkowych sytuacjach mogą być potrzebne również inne dokumenty niż wymienione powyżej.

Podatek

Przy sprzedaży nieruchomości gruntowej notariusz jest zobowiązany do obliczenia, pobrania i przekazania do właściwego Urzędu Skarbowego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zawarcie umowy przed notariuszem jest uzależnione od uiszczenia podatku – można go wpłacić przelewem na rachunek kancelarii przed dokonaniem czynności lub gotówką w kancelarii w dniu podpisania aktu.

Stawki podatku określa ustawa z dnia 9 września 2000 r. o PCC. Zwykle podatek wynosi 2% wartości rynkowej lokalu, wskazanej przez strony w umowie. W przypadku zakupu finansowanego kredytem pobierany jest również podatek od ustanowienia hipoteki, zazwyczaj w wysokości 19 zł.

Na podstawie przepisów powołanej wyżej ustawy możliwe jest zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego domu jednorodzinnego na rynku wtórnym. Zwolnienie to przysługuje osobie fizycznej, która w dniu zawarcia umowy sprzedaży nie posiada i nie posiadała wcześniej prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z wyjątkiem udziałów nabytych w drodze dziedziczenia, jeżeli udział ten nie przekraczał 50%.

Opłaty sądowe

Notariusz zobowiązany jest pobrać opłatę sądową od wniosku o wpis w księdze wieczystej i przekazać ją na rachunek właściwego sądu rejonowego, co jest warunkiem dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Wysokość opłat określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Najczęściej pobierane opłaty wynoszą:

• 200 zł – za wpis własności,
• 200 zł – za wpis hipoteki bądź służebności.

W określonych sytuacjach mogą być pobrane dodatkowe opłaty:

• 100 zł – za założenie księgi wieczystej,
• 75 zł lub 100 zł – za wykreślenie prawa.

Wynagrodzenie notariusza

Notariuszowi za dokonanie czynności notarialnych przysługuje wynagrodzenie, nazywane zwyczajowo taksą notarialną, obliczane zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna powiększana jest o należny podatek od towarów i usług (23%).

Konkretną wysokość taksy notarialnej notariusz ustala ze stronami czynności.